(14)상가임차인이 계약기간 만료 하루 전 계약갱신을 거절한다면?

오늘은 따끈따끈하고 의미있는 최신판례(2024.6.27. 선고 2023다3078024판결)를 하나 소개해드리겠습니다. 기존에 하급심 판사마다 결론이 바뀌는 혼란한 케이스였는데 대법원에서 법리를 확정지었기에 앞으로는 통일된 판례가 나올 것으로 보입니다.

■사건의 개요=상가임차인이 계약기간 만료 하루 전 임대인에게 계약갱신을 거절한다는 통지를 했습니다.

임대인은 계약기간 만료 1달 전까지 갱신거절의 통지가 없었으므로, 묵시적 갱신이 되었다는 전제로 임대차 계약기간이 위 갱신거절 통지가 임대인에게 도달한 3개월 후에 종료되었다고 생각하고 3개월 치 월세를 보증금에서 공제하고 돌려주겠다고 하여 분쟁이 발생하였습니다.

쟁점을 정리해보면 임차인은 임대차 계약 만료일 전에 갱신거절 통지를 하였으니 묵시적 갱신이 일어나지 않고 기존 계약 만료일에 계약이 종료된다고 주장합니다.

반면 임대인은 계약기간 만료 6개월 전부터 1달 전까지의 기간 사이에 임차인이 갱신거절통지를 하지 아니하였기에 묵시적 갱신이 이루어졌고 묵시적 갱신이 된 계약은 임차인의 계약종료 통지가 임대인에게 도달한 지 3개월 후에 계약이 종료되므로 임차인은 3개월분의 임차료를 지급할 의무가 있다고 주장합니다.

■관련 법률=가. 민법 639조

기간을 정한 임대차계약은 기간이 만료함으로써 종료합니다. 기간이 만료 후에 임차인이 목적물을 계속 사용 수익하는 경우, 임대인이 이의를 제기하지 않는 경우 묵시의 갱신을 인정합니다.

그러므로 민법에 따르면, 임차인이 기간 만료 전 갱신거절 통지하는 경우 묵시의 갱신이 인정될 여지가 없습니다.

나. 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법)

임대인은 임차인이 임대차기간 만료 6개월전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없다고 정한 제10조 제1항에 대하여, 대법원은 임차인의 계약갱신요구권을 인정할 뿐이고 임차인이 갱신거절통지를 할 수 있는 기간을 제한하지는 않았다고 해석하고 있습니다.

또 제10조 제4항은 “임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.”고 정하여 묵시적 갱신에 있어 임대인의 갱신거절 또는 조건변경의 통지기간만 제한할 뿐, 주택임대차보호법 제6조 제1항 후문과 달리 상가의 임차인에 대하여는 기간의 제한을 두지 않았습니다.

■대법원의 판단=대법원 판단의 핵심은 주택임대차보호법 제6조 제1항 후문에서는 임차인에게도 기한 안에 갱신거절의 통지를 할 의무를 부과하고 이를 어기면 묵시적 갱신이 된다고 규정하고 있지만, 상가임대차법 제10조 제1항 및 제4항에서는 임차인에게 의무를 부과하는 문구가 없다는 점입니다.

주택임대차법률과 상가임대차법이 같은 구조로 이루어져 있는데 상가임대차법에서는 임차인에게 기간 내에 갱신거절 통지하라는 문구가 없다면, 반대해석 상 상가임차인은 묵시적 갱신이 강제되지 아니하고 언제든지 심지어 임대차계약만료 하루 전에 계약종료를 통보하더라도 상가 임대차 계약이 최초 계약 당시 예정한 계약 만료일에 종료된다고 해석하는 것이 상가임대차보호법의 문언에도 충실한 해석이고, 국민생활의 안정을 추구하는 입법자들의 입법 목적과 취지에 부합한다고 해석한 것입니다.

■정리=상가임대차의 경우 상가임차인은 묵시적 갱신이 강제되지 않고 계약만료일 1달이 안 남은 기간에도 언제든지 계약종료를 주장할 수 있다는 판시가 나오면서 일각에서는 상가 임대인이 갑작스럽게 새로운 임차인을 구하거나 보증금을 돌려줘야되는 상황에 처할 수 도 있다는 우려가 나옵니다.

임대인 분들은 미리미리 임차인의 계약갱신의사를 확인하시고 문자메시지 등으로 기록을 남겨놓으시는 편이 좋을 것 같습니다.