반려동물을 키우는 인구가 나날이 늘어가는 상황에서, 반려동물 관련 임대차 분쟁 건수도 같이 늘어나고 있습니다. 대표적으로 협의없는 동물입주, 갑작스런 계약취소, 원상회복비용 과다청구, 층간소음 등 미리 조심하지 않는다면 당황스러운 상황을 맞이할 수 있습니다.

■모든 분쟁예방의 첫걸음은 사전협의=반려동물을 받기 싫은 임대인이든, 반려동물을 키우고 싶은 임차인이든 미리! 문자로! 협의를 꼭 해야합니다. 임대차 계약서 특약란에 반려동물을 키우는 것에 대한 상호동의고 꼭 있어야하며, 위반시 위약금에 대해서도 명시를 해두어야 현실적인 구속력을 발휘할 수 있습니다. 예를 들어 ‘애완견을 키우지 않는다’ 라고만 적는 것 보다는 ‘애완견을 키우면 위약금 30만원을 지급한다. 원상회복비용은 별도로 한다’ 라고 적어야 구체적인 손해배상금을 간편하고 빠르게 사전에 합의할 수 있습니다.

임차인 입장에서도 과도한 비용청구를 사전에 방지할 수 있기 때문에 꼭 협의를 해야합니다. 예를 들어 반려동물의 털 등이 날리는 경우, 도배 및 장판, 옵션으로 설치된 세탁기 수리비용, 퇴거시 특수청소비용 등이 청구될 수 있기 때문에 계약서 작성시 꼭 미리 합의해야합니다. 계약서 특약란에 적어볼만한 구체적인 문구를 몇가지 적어보자면, ‘고양이를 키우는 것에 임대인이 동의함, 퇴거시 특수청소비용은 00만원으로 정함, 도배 및 장판을 교체하는 경우에는 은 00 만원으로 정함.’ 등이 있겠습니다.

■도배장판 계산 비용 방법=가장 많이 문제가 되는 도배 및 장판 원상회복비용을 계산하는 방법에 대해서 한번 알아보겠습니다. 공식부터 알려드리자면 [총 교체비용 * (잔존내구연한/총 내구연한) * (교체면적/총 면적) * 임차인 과실비율 = 임차인 부담비용 ]입니다. 내구연한이란 도배 및 장판을 이용할 수 있는 남은 수명을 이야기합니다. [LH 임대주택 수선비기준 및 원상복구기준]에 따르면 10년으로 제시됩니다만, 아무래도 기준은 계산 편의상 좀 보수적으로 나오게 마련이고 임대차 관행적으로는 8년이 지나면 잔존가치가 없는 교체해야될 장판으로 봅니다.

만약 임차인이 고양이 키우는 것과 도배장판 교체를 약속하고 도배 장판을 새로 깐 집을 계약해 4년간 살다 나오는 경우에 원상회복비용이 얼마나 나오는지 한번 계산해보겠습니다.

임차인이 지불해야할 도배장판 교체비용은 [ 총교체비용 160 * (4년거주/내구연한 8년) * (전체면적 교체/ 총면적) * (임차인 과실비율100/100) = 80만원] 이 도출됩니다.

임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 뜻하는 ‘통상의 손모’에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 임대인이 부담합니다(서울중앙지법 2005가합100279). 그러므로 임차인이 4년간 거주한만큼의 가치상실분은 임대인이 부담하고, 남은 잔존가치 4년분만큼만의 교체비용만 임차인이 비용부담하게 되는 것입니다. 뒤에 들어올 세입자가 털 알레르기가 있을 수도 있고, 분변냄새가 배어있을 수도 있으므로 도배장판을 새로하는 것이 관행인데, 위에서 살펴보았듯이 교체하는 경우에만 교체비용을 지불한다고 특약을 구체적으로 사전에 작성해놓으면 더욱 도움이 될 수 있습니다.