서울 시내의 한 공인중개사무소에 붙은 전세 매물 안내문 앞으로 시민이 지나고 있다. 연합뉴스

서울 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 떨어지고 있다. 전셋값보다 매맷값이 더 가파르게 오르면서다.

23일 부동산 R114에 따르면 지난 5월 서울 아파트 전세가율은 45.2%로 나타났다. 매맷값이 10억원이면 전셋값이 4억5000만원 정도라는 얘기다. 연초보다 2.25%포인트 하락한 수치다. 서울 25개 자치구 모두 연초 대비 전세가율이 하락했다.

서초구가 37.1%로 가장 낮았다. 송파구(38.4%)와 강남구(39.1%)도 30%대를 나타냈다. 연초와 비교하면 2.4~2.7%포인트 내려갔다. 앞선 KB부동산 조사에서도 강남 3구의 5월 전세가율(강남 40.4%, 서초 44.8%, 송파 42.8%)은 통계를 집계한 2013년 이후 가장 낮았다.

용산구(40.9%)와 양천구(44.2%), 영등포구(45.6%), 강동구(46.3%), 성동구(46.4%) 등도 상대적으로 전세가율이 낮았다. 모두 올해 집값이 급등한 지역이다. 반면 금천구(60.9%)와 성북·중랑구(59.5%), 강북구(58.3%) 등은 전세가율이 높은 편이었다.

전셋값이 내려 전세가율이 하락한 것은 아니다. 한국부동산원에 따르면 서울 전셋값은 2023년 6월부터 지난해 말까지 19개월 연속 올랐다. 올해 1월엔 일시적 보합세를 보였지만 이후 최근까지 소폭 상승 중이다. 하지만 집값이 전셋값을 압도했다. 6월 셋째 주 기준으로 올해 서울 아파트 매맷값이 2.65% 오를 때 전셋값은 0.79% 상승했다. 서울 동남권(강남 3구+강동구)의 경우 같은 기간 집값이 평균 6.36% 뛸 때 전셋값은 1.33% 올랐다. 윤지해 부동산 R114 리서치랩장은 "전세가율 하락에 따라 전세 레버리지(갭투자) 기능이 약화해 이제 서울 일부 지역은 갭투자도 본인 자금이 있어야 가능한 시장이 됐다"고 말했다.

여러 변수가 있지만, 입주 물량이 감소하는 올 하반기에도 서울 집값과 전셋값은 오름세를 이어갈 것이라는 게 전문가들의 중론이다. 직방에 따르면 올 하반기 서울 아파트 입주 물량은 1만4043건으로 상반기 대비 20% 감소할 전망이다. 김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 “공급 부족에 대한 불안감이 이어지는 가운데 하반기 입주물량 감소는 전세시장뿐 아니라 매매시장에도 부담 요인으로 작용할 수 있다”고 말했다.