21일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 도심 아파트 단지 모습. 뉴스1

내년 서울 주택 매매가격과 전세가격 모두 연간 4% 이상 오를 것이란 전망이 나왔다.

주택산업연구원(이하 주산연)은 23일 ‘2026년 주택시장 전망과 정책방향’ 간담회에서 내년 주택 매매가격이 전국은 연간 1.3% 오르고, 수도권은 2.5%, 서울은 4.2% 상승할 것으로 전망했다. 지방도 0.3% 오를 것으로 예상했다.

주산연은 지난 20년간 주택가격 변동에 가장 큰 영향을 미친 것으로 나타난 유동성과 금리, 주택수급과 경기전망을 주요 변수로 이같이 예측했다. ▶시중 광의통화량(M2) 증가로 자산가격 상승 압력이 높은 상태에서 ▶미국 기준금리 인하로 인한 대출금리 하락 ▶지난 4년간 누적된 60만 가구 수준의 착공 물량 부족 등으로 갑작스러운 금리 상승이나 경기 악화가 나타나지 않는 한 주택가격은 내년에도 올해의 상승 기조를 이어갈 가능성이 크다고 설명했다.

자료 주택산업연구원

주산연에 따르면 광의통화량은 2022년 3722조원에서 지난해 4045조원, 올해 10월 기준 4466조원으로 2년 새 740조원가량 불어난 상태다. 주택담보대출 금리는 연평균 기준 지난해 연 4.25%에서 올해 연 3.98% 수준으로 내려왔다.

내년 전세가격도 올해보다 상승세가 커질 것으로 내다봤다. 주산연은 “내년 신규 입주물량 감소와 토지거래허가제에 따른 전월세 물량 감소로 내년 전월세 가격이 오를 가능성이 높다”며 전국 주택은 연 2.8% 상승, 수도권 3.8%, 서울은 4.7%, 지방도 1.7% 상승할 것으로 전망했다. 특히 서울과 수도권의 경우 올해 1~11월 전세가격 상승률이 각각 2.4%, 1.4%인데, 내년에는 더 큰 폭으로 뛸 수 있다고 예상했다.

자료 주택산업연구원

전월세 가격 상승 압력을 낮출 수 있는 게 신규 입주물량인데 내년에는 올해보다 공급이 더 줄어든다. 주산연은 “2~3년 전 아파트 착공물량 감소로 입주물량은 올해보다 더 줄어들 것으로 예상한다”며 “내년 주택 준공물량은 올해 34만2000가구보다 더 줄어든 25만 가구로 추산된다”고 밝혔다.

주산연은 이재명 정부의 6·27, 10·15 부동산 대책에 대해 “노무현·문재인 정부의 투기억제책이 망라된 수준”이라며 “추가로 낼 수 있는 수요 억제 정책은 보유세와 거래세 강화 정도만 남아있다”고 지적했다. 다만 “거래세 강화는 주거 상향 이동을 제약하고, 보유세는 소득이 감소하는 노년 가구의 부담이 커지는 등 실효성이 높지 않을 것”이라고 짚었다.

이어 향후 정책 방향으로 토허제 및 대출 완화를 제안했다. 김덕례 주산연 선임연구위원은 “현재 다주택자가 임대 중인 주택은 팔려고 해도 임대 기간이 끝나기 전에는 실수요자가 즉시 입주할 수 없어 매각이 불가능한 상태”라며 “임대 중인 주택을 매입할 땐 입주는 최소 임대기간(2년)이 끝나는 시점까지 조정해줘야 시장에 매물이 나올 수 있다”고 지적했다. 그는 또 “중도금과 잔금 대출까지 지나치게 대출 규제를 강화해 ‘현금부자’ 외에는 아파트를 분양받기 어려운 상황”이라며 “무주택 실수요자에 대해선 대출 규제를 적정하게 보완할 필요가 있다”고 덧붙였다.