이재명 대통령이 9일 등록 임대사업자 주택에 대한 양도소득세 중과 제외 혜택을 단계적으로 폐지하는 방안을 제시했다. 임대사업자 제도 손질을 공론화했는데, 다주택자 규제에 이어 임대사업자까지 압박해 시장에 매물을 내놓는 걸 유도하겠다는 의도로 해석된다.

(창원=연합뉴스) 한상균 기자 = 이재명 대통령이 6일 창원 성산구 창원컨벤션센터에서 열린 '경남의 마음을 듣다' 타운홀미팅 간담회에서 발언하고 있다. 2026.2.6 xxxxxxxxxxxxx

이 대통령은 9일 X(옛 트위터)에 “서울 시내 등록 임대주택 약 30만 호(아파트 약 5만 호)는 취득세·재산세·종합부동산세 감면과 영구적 다주택 양도세 중과 제외라는 특혜를 받는다. 의무임대 기간이 지나도 양도세 중과 제외 특혜는 계속된다”며 “임대 기간 종료 후 각종 세제도 일반 임대주택과 동일해야 공평하겠지요”라고 썼다.

그러면서 “양도세중과 제외 특혜는 즉시 폐기 시 부담이 너무 크므로 일정 기간(예를 들어 1년)이 지난 후 없애거나 점차적으로 폐지(1~2년은 특혜 절반 폐지, 2년 지나면 특혜 전부 폐지 등)하는 방안도 있겠다”며 “자본주의 사회에서 집을 여러 채 가지든 자유지만, 그로 인해 파생된 사회문제에 대해 일정 부분 책임은 지워야겠다”고 했다.

이 대통령이 손질을 예고한 등록임대사업은 2017년 문재인 정부 때 임대주택 공급 확대를 위해 활성화됐다. 민간이 기존 주택을 사서 임대사업자로 등록하면 임대사업자에게 각종 세제 감면 혜택을 제공하고, 세입자에게는 최대 10년간(단기 4~6년, 장기 8~10년) 재계약, 임대료 연 5% 제한 등을 보장하면서 서민 주거 안정을 도모한다는 취지였다.

이재명 대통령이 9일 X(옛 트위터)에 올린 게시글. 사진 X 캡처

하지만 임대사업자란 명목으로 과도하게 많은 주택을 사들이는 통로로 악용된다는 논란에 정부는 2020년 4년 단기 등록을 폐지하고 매입임대 신규 등록도 제한했다. 기존 사업자들도 의무 기간이 끝나면 자동 말소되도록 법을 개정했다. 이후 윤석열 정부에선 부동산 경기 활성화를 이유로 단기 유형 의무임대 기간을 6년으로 늘리고, 비(非)아파트에 한해 부활시켰다.

이 대통령이 임대사업자의 세 부담을 늘리는 ‘카드’를 들고나온 건 매물을 늘리기 위한 목적이다. 이날 이 대통령은 “의무임대 기간과 일정한 양도세 중과 제외 기간이 지난 등록임대 다주택이 일반 다주택처럼 시장에 나오면 수십만호 공급 효과가 있다”며 “이제 대체투자수단이 없는 것도 아니니 생각을 바꿀 때도 됐다”고 했다. 전날에도 X를 통해 “매입임대를 계속 허용할지에 대한 의견을 묻는다”고 화두를 던지기도 했다.

부동산 업계에선 이 대통령의 발언이 현재의 다주택자 압박만으로는 매물이 충분히 나오지 않는다고 판단했기 때문이란 분석이 나온다. 문재인 정부 때 등록된 매입임대주택의 임대의무 기간 종료가 올해 하반기부터 본격화하는데, 이와 관련한 서울 아파트 물량만 2만 가구가 넘을 것으로 전망된다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “이 매물들이 시장에 나오면, 서울 전체의 매물 총량이 늘어나는 효과가 있을 것”이라고 했다.

다만 전문가들은 일정 부분 공급을 늘리는 효과는 있겠지만, 세입자의 주거 안정 측면에선 상황이 악화할 수 있다는 우려도 내놓는다. 이 대통령이 언급한 대로 서울 시내 등록 임대주택은 약 30만 가구고, 이중 아파트는 약 5만 가구다. 즉 나머지 25만 가구는 비(非)아파트다. 등록 임대주택 대부분이 서민들이 거주하는 빌라·다세대·오피스텔이란 의미다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “등록임대주택은 각종 세제 혜택을 얻는 대가로 장기 임대 기간 연간 임대료 상한이 5%로 제한된다”며 “이 때문에 서민에겐 ‘장기 안심 주택’의 역할을 해왔다”고 말했다. 서민층을 위한 임대 공급이 줄어들면 역설적으로 전월세 가격 상승이라는 부작용이 불가피하다는 지적이다.

등록임대주택 보유자와 일반 다주택자를 동일 선상에 놓는 것도 형평성에 맞지 않는다는 비판도 있다. 각종 세제 혜택을 얻는 대가로 장기 임대 기간 연간 임대료 상한이 5%로 제한돼서다. 박 교수는 “대부분 빌라·다세대·오피스텔이어서 양도하려 해도 잘 안 팔린다”며 “양도세 중과 배제에 따른 세 혜택이 크다고 판단되면 정부가 매입해 싼 임대료를 유지하는 것이 대안이 될 것”이라고 말했다.