10일 서울 송파구 한 부동산중개업소에 붙은 양도세 관련 안내문. 연합뉴스

다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되면서 10일부터 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 제도가 재개됐다. 지난 2022년 5월 10일 전임 윤석열 정부가 중과 제도를 유예한 지 4년 만이다.

앞으로 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 때는 기본세율 6∼45%에 중과 세율이 더해져 과세 된다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트 가산된다. 여기에 지방소득세 10%까지 적용하면 3주택 이상 보유자의 실효세율은 최고 82.5%(75+7.5%)까지 높아진다. 현재 조정대상지역은 서울 전역과 경기 12개 지역(과천·광명·의왕·하남시, 성남시 수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 얀양시 동안구, 용인시 수지구)이다. 이 지역의 다주택자가 집을 팔 때 양도세 부담이 껑충 뛰는 것이다.

본지가 세무 전문인 우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원에게 의뢰해 서울 주요 단지 양도세를 모의계산한 결과, 다주택자의 세 부담이 대체로 기존보다 배 이상 커지는 것으로 나타났다.

2016년 서울 마포구 ‘마포 래미안 푸르지오’ 전용면적 84㎡를 8억5000만원에 매입한 다주택자가 이 아파트를 10년 보유 후 올해 25억원에 매도(양도차익 16억5000만원)할 경우, 지난 9일까진 기본세율과 장기보유특별공제율(보유 10년 20%)이 적용돼 양도세가 5억6200만원가량 됐다. 하지만 10일부턴 중과 세율이 더해지고 장특공제를 받지 못하면서, 2주택자의 경우 양도세가 10억7400여 만원으로 배 가까이 늘어난다. 3주택자는 30%포인트가 중과돼 양도세로만 12억5100여 만원을 내야 한다.

집값이 조금 더 저렴한 마포구 ‘DMC상암센트럴파크 1단지’ 84㎡ 역시 중과 전 양도세가 약 1억8900만원에서 3억8400만원(2주택자), 4억5200만원(3주택자 이상)으로 각각 늘어난다. 집값이 많이 오른 고가 주택은 양도세 부담이 훨씬 더 커진다. 15억에 매입한 서초구 ‘반포 자이’ 84㎡를 똑같이 10년 보유 후 50억원에 매도(양도차익 35억원)할 경우, 기존에는 양도세가 약 12억7200만원였다면 이제는 2주택자는 23억5700여 만원, 3주택자 이상은 27억3000여 만원을 내야 한다. 양도세 부담만 10억~14억 넘게 늘어나는 셈이다.

박경민 기자

이처럼 양도세 부담이 눈덩이처럼 커지다 보니 중과 유예 마지막 날인 9일까지 막판 거래가 지속됐다. 정부가 이날 토지거래허가 신청분까지 양도세 중과를 배제키로 하면서 주말인데도 해당 지역 구청이 문을 열었고 매수인들의 발길이 이어졌다.

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료일인 9일 서울 송파구청을 찾은 민원인들이 휴일 만들어진 토지거래허가 임시 접수처에서 관계 공무원과 상담하고 있다. 연합뉴스

송파구 가락동 ‘헬리오시티’ 인근 공인중개사는 “막판까지 다주택자 매물 가격이 내리길 기다렸던 매수자들이 마지막 날 계약을 체결했다”며 “3억씩 내린 급매는 지난달까지 많이 나갔고 이후 호가는 올랐는데 가격 눈치싸움 끝에 몇 천만원씩 깎아 계약이 이뤄졌다”고 전했다. 강남구 압구정동에선 다급한 매도자들이 가격을 대폭 낮춰 팔았다는 게 현지 중개사들 얘기다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 지난달 29일 신현대 11차 전용 183㎡(61평)는 직전 최고가(128억) 대비 38억원 내린 90억원에 팔렸고, 신현대 9차 111㎡(36평)도 직전 최고가보다 14억 내린 61억원에 손바뀜됐다.

서울시에 접수된 토지거래허가 신청 건수는 지난 2월 5174건에서 3월 8673건, 4월 1만208건으로 증가했는데, 이달 들어선 4일, 6일 각각 912건·926건으로 하루에만 1000건에 육박했다.

박경민 기자

그러나 앞으로는 양도세 부담이 확 커지는 만큼 다주택자 매물이 잠기면서 매도 호가가 오를 거란 전망이 많다. 거래는 주춤하겠지만 이따금 나오는 신고가 또는 고가 거래가 통계에 반영되며 특히 하락세를 보였던 강남권 집값이 상승 전환할 거란 예상도 나온다.

강남권 집값이 다시 오를 수 있다는 전망에 정부는 잇따라 매물 출회 및 추가 규제 메시지를 발신하고 있다. 김윤덕 국토부 장관은 이날 X(옛 트위터)에 “매도 기회의 형평성 관점에서 비거주 1주택자 등에 대한 토지거래허가 예외 방안을 검토할 예정”이라고 밝혔다. 다주택자처럼 비거주 1주택자도 전세 낀 매물을 팔 수 있도록 하겠다는 얘기다. 지난 8일 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 “매입임대아파트 사업자에게 영구히 주어지던 양도세 중과 배제 혜택이 과도하다는 지적에 대해 살펴보고 있다”고 했다. 정부가 비거주 1주택자, 등록임대사업자의 매물 출회를 유도하겠다는 것으로 풀이된다.

김 장관은 대출 규제도 지속될 것이라고 밝혔다. 그는 “4월 1일 가계부채 관리방안을 통해 부동산과 금융의 절연을 공식 선언한 것이 의미가 크다”며“앞으로 26년 가계대출 증가율은 1.5% 이내에서, 30년까지 GDP(국내총생산) 대비 가계 대출 비중은 80% 수준에서 관리될 것”이라고 적었다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “향후 부동산 시장은 하반기 세제 개편안, 물가상승에 따른 금리 재인상 우려 등 거시적 변수가 남아 있어 또다시 매물이 출회될 가능성도 있다”며 “15억 이하 중저가 지역은 매수세가 꾸준히 이어지겠지만, 강남·한강벨트 등 고가 지역은 당분간 큰 폭의 가격 상승·하락 없이 관망세가 이어질 것으로 보인다”고 말했다.