Q. 부산 해운대구에 사는 주부 김모(50)씨의 남편은 최근까지 자영업을 했다. 코로나19로 이전에 하던 사업을 접고 이후 시작한 사업까지 접으면서 집을 담보로 받은 사업자대출 4억9000만원이 남아있다. 주택담보대출도 1억8000만원 있어 지금 사는 아파트를 팔고 빚 없이 5억원 이하로 살 수 있는 전용 84㎡(30평형 대) 집을 찾고 있다. 하지만 가고 싶은 집은 대부분 6억원이 넘어 고민이다. 현재 남편이 계약직으로 일해 월 급여가 300만원 나오지만, 대학생·고등학생 두 자녀의 교육비를 비롯해 생활비 지출이 빠듯하다. 노후대비도 걱정이다.

A. 현재 의뢰인은 가계 지출이 수입보다 두 배 이상 높은 상태로, 말 그대로 재정에 빨간불이 켜졌다. 우선 현금 지출구조부터 시급하게 개선해야 한다. 가계 총자산의 절반 이상이 대출금이고 대출 이자율도 연 5.1%로 높아 월수입에 육박하는 280만원이 매달 이자로 지출되고 있다. 주택을 매각해 대출금을 상환하는 것이 급선무다. 의뢰인은 주택 매매를 원하지만, 현재 인근 지역에서 84㎡ 규모의 아파트를 구매할 경우 다시 대출을 일부 받아야 할 상황이다. 하지만 현재는 적은 규모의 대출이라도 가계 생활에 부담이 될 수 있다. 현실적으로 전세를 구해 가계 지출구조를 어느 정도 안정화하는 것이 중요하다. 물론 일시적으로 무주택자가 되는 아쉬움이 클 수 있다. 하지만 보다 냉철한 결정이 필요한 때다.

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◆양도소득세 부담 적은 주택 매도 후 전세로 생활 안정부터=다행히 의뢰인은 부동산 양도소득세의 부담이 거의 없다. 취득 이후 8년간 약 7억원의 시세차익이 발생했지만 1가구 1주택, 12억원 이하로 매도하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다. 12억원을 초과해도 초과분에 대해서만 과세한다. 추가로 1가구 1주택이면서 보유 기간 3년 이상, 거주 기간 2년 이상인 경우 장기보유 특별공제를 적용받는다. 보유·거주 기간에 각 4%의 우대 공제율을 적용할 경우, 해운대구 아파트를 현 시세인 12억5000만원에 팔면 내야 할 양도소득세는 50만원 수준이다. 매각 후 대출금 6억7000만원을 상환하고 나머지 자금 중 5억원을 전세금으로 사용한다. 당분간은 예비자금 5000만원과 주택 매각 잔액 약 8000만원을 활용해 모자란 교육비 등을 충당한다.

◆노후 기반 다질 수 있는 시간은 10년, 보험료는 조정을=의뢰인 부부의 은퇴 이후를 위한 장기 계획의 관점에서 지금부터 약 10년간이 마지막 준비 기간이다. 교육비 지출이 남은 5년은 힘든 기간이지만, 이후 10년간은 상대적 여유가 시작된다. 이 기간에 월 저축 가능 자금은 약 100만원으로 부부 각 50만원씩 개인종합 자산관리계좌(ISA)에 가입하길 권한다. 예금·펀드 등에 투자할 수 있고 절세 혜택이 주어진다. 의뢰인은 27년 가까이 국민연금에 임의가입자로 보험료를 납입해 온 상태로 65세 이후 부부 각 월 140만원씩 국민연금을 수령할 수 있다. 현재 의뢰인 생활비 지출 중 보험금으로 50만원을 지출하고 있다. 자녀 보험 일부는 상품보다 보험료가 높다. 꼭 필요한 부분만 보장받게 한 후, 자녀가 사회생활을 시작하면 추가로 가입하게 하는 것이 좋다.

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김재언, 김윤정, 최홍석, 박성하(왼쪽부터 순서대로)

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