Q. 서울 강동구에서 미취학 자녀를 키우고 있는 주부 이모(40)씨는 최근 이사를 고려 중이다. 지금은 5년 전 구매한 시세 7억원대의 전용면적 59㎡(25평형) 아파트에 살고 있다. 해당 아파트에 9000만원의 대출이 있고 여유 자금도 넉넉지 않지만, 경기도 성남에 15년 전 5000만원에 산 소형 아파트(시세 3억 8000만원대)가 한 채 더 있다. 두 채를 팔아 더 큰 평수로 옮기고 싶지만 1가구 2주택이라 세금 부담이 클 것 같다. 늘어날 자녀 교육비를 생각하면 추가 대출은 부담스러워 기존 집에 살면서 성남 부동산을 수익형으로 운용할지도 고민이다.

A. 최근 부동산 거래 금액이 커지면서 양도·취득세 등 세금 부담도 커지고 있다. 1가구 2주택인 의뢰인은 절세가 관건이다.  지금 사는 아파트의 비과세 적용을 위해 상대적으로 싼 성남 아파트를 먼저 파는 게 좋다. 현재 1가구 2주택자는 2025년 5월 9일까지 처분 시 양도세 중과를 배제하고, 장기보유 특별공제를 최대 30% 적용받는다. 의뢰인이 가진 성남 아파트와 지금 사는 아파트를 팔아서, 10억원대의 전용 84㎡(34평형)의 아파트로 옮기는 데는 양도세 총 7000여만원, 취득세 약 3000만원이 필요하다. 지금 사는 아파트의 담보대출은 보유한 현금 및 보험 자산으로 갚는다고 해도 세금 납부 등에 1억원의 신규 대출이 필요하다.

◆아파트 매각 후 이사 대신 금융자산 운용 검토를=신규 대출이 부담스럽다면 이사를 하지 않고, 소형 아파트를 매각해 현금성 자산으로 운용하는 방안도 고려해볼 수 있다. 매각 자금으로 기존 거주 주택에 있는 9000만원의 대출을 상환하고, 남은 금액으로 절세 혜택을 받을 수 있는 금융 상품을 운용하는 방식이다. 세금을 제외하고 약 1억5000만원에서 2억원의 자산을 ISA(개인종합자산관리), 연금저축(IRP), 해외주식, CMA 등에 투자해 자녀 교육비 및 노후 자금으로 활용할 수 있다. ISA 계좌는 연 한도 2000만원씩 최대 1억원까지 입금할 수 있다. 연간 200만원 수익까지 비과세되며, 초과분 세율도 9.9%로 낮은 편이다. 해당 계좌를 통해 미국 지수 추종 상품에 가입하면 추가 배당 이익을 얻을 수 있다.

◆고배당 금융상품 투자로 추가 수익, 보험 갈아타기도=배우자가 회사에 재직 중이므로, 잔여 금액은 연간 1800만원까지 불입할 수 있는 연금저축(IRP) 계좌에 넣어 총 900만원의 세액 공제를 받고, 해당 계좌를 통해 미국 고배당 기업에 투자하면 추가 이익을 얻을 수 있다. 의뢰인은 현재 월 100만원을 납입하는 저축성 보험 2000만원도 보유하고 있다. 저축성 보험의 1인당 비과세 한도는 1억원으로, 한도를 넘을 경우 배우자 증여를 통해 부부 각각 비과세 한도를 활용하길 권한다. 또한 최근 확정 금리를 제공하는 저축성 보험의 경우, 달러로 환전해 가입하는 상품은 10년간 확정이율을 연 5.34%까지 주는 것도 있으니 보험 갈아타기를 통해 추가 수익을 내는 것도 고려해 볼 수 있다.

◆지면 상담=재산리모델링센터(xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx) 또는 우측 QR코드로 접속해 상담을 위한 전화번호·자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.

◆후원=미래에셋증권·하나은행

김태훈, 김연주, 정상윤, 김장석(왼쪽부터)

◆재무설계 도움말=김태훈 현승AMC 부사장, 김연주 하나은행 서압구정골드클럽 PB센터장, 정상윤 미래에셋증권 투자센터 잠실 투자센터장, 김장석 메트라이프생명보험수퍼지점 대표 FSR