강남은 가깝고도 멀죠. 서울에서 집을 사려는 MZ세대에겐 더 그렇습니다. ‘대한민국 부동산 1번지’라는 명성답게 집값이 엄두도 못 낼 만큼 비싸기 때문입니다. 지난 6월 기준 강남·서초구의 평균 아파트값은 20억원이 넘습니다. 그래서 눈 돌리는 곳이 바로 마·용·성(마포·용산·성동구)입니다.

김주원 기자

마·용·성의 인기를 설명하는 핵심 키워드는 직주근접(職住近接). 강남보다 집값이 저렴하면서도 직장과의 접근성이 좋다는 점이죠. 서울 3대 업무 지구인 광화문·여의도·강남 중 두 곳 이상 이동이 편해 특히 맞벌이 부부가 많은 MZ 세대에게 인기가 많습니다.

한국부동산원에 따르면 올해 1~5월 서울 성동구 아파트 거래 총 925건 가운데 20~30대가 사들인 비율은 43%(398건)로, 전 연령대를 압도했습니다. 서울 25개 구 중 가장 높은 수치인데요. 마포구(344건)에서도 30대 이하의 아파트 매입이 38.5%에 달했습니다. 용산구는 20~30대의 매수 건수(107건)가 지난해 같은 기간(49건)보다 두 배 이상 늘어났습니다.

머니랩은 올해 마·용·성 아파트 30대 매수자 7명을 인터뷰해 매수 이유를 물었습니다. 이들은 모두 ‘출퇴근 시간’을 이유로 꼽았습니다. 매일 ‘출퇴근 지옥’을 겪다 보니 집을 사는 기준이 직주근접으로 바뀌었다는 겁니다. 한국갤럽이 지난해 10월 20~69세 1324명을 대상으로 진행한 조사에 따르면, ‘집을 살 때 고려 요인’으로 직주근접을 꼽은 20~34세 응답자는 60%였습니다. 전 연령대를 통틀어 가장 많았습니다.

서울 성동구 옥수동의 '양대 대장 아파트'인 래미안옥수리버젠(왼쪽)과 e편한세상옥수파크힐스(오른쪽). 황의영 기자

MZ세대는 왜 이렇게 직주근접을 중요하게 생각하는 걸까요. 심형석 미국 인터내셔널아메리칸대(IAU) 부동산학과 교수의 분석은 이렇습니다.

수요가 넘치면 가격이 뛰는 법. MZ세대의 직주근접 수요는 마·용·성 집값을 끌어올리고 있습니다. 한국부동산원에 따르면, 서울 집값이 반등한 올해 3월 25일부터 7월 15일까지 성동구 아파트값은 평균 4.02% 올랐습니다. 서울 25개 구 중 최고 상승률입니다. 이어 마포(2.76%), 용산구(2.57%) 순이었죠.

MZ가 선호하는 마·용·성 아파트, 지금 사도 괜찮을까요. 심형석 교수는 “2026~2027년까지 서울 집값이 오를 것으로 보기 때문에 지금 사는 것도 괜찮다”고 말합니다. 근거는 주택 공급 부족인데요. 부동산R114에 따르면 올 상반기 서울 아파트 입주 물량은 5850가구로 지난해 같은 기간(1만5080가구)보다 61.2% 줄었습니다. 주택 공급 선행지표인 서울 아파트 인허가 물량도 올해 1~5월 9300가구로 1년 새 34% 감소했습니다.

김주원 기자

구체적으로는 어느 단지가 투자 가치가 높을까요. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “투자 측면에선 기왕이면 선호 지역 내 대장 아파트를 사는 게 좋다”고 조언했습니다. 마포에서 주택 수요자가 가장 선호하는 지역은 이른바 ‘동마포’인데요. 동서로 길쭉한 마포구 내에서 동쪽에 자리한 공덕·아현·용강·염리·대흥동 일대를 뜻합니다. 특히 지하철 5호선이 지나는 마포대로 주변에 ‘대장 아파트’가 많습니다. 마포프레스티지자이(염리동)와 마포래미안푸르지오(아현동), 래미안마포리버웰(용강동), e편한세상마포리버파크(용강동)가 대표적인데요, 이 중 마포래미안푸르지오는 올해만 126건(7월 23일 기준)이나 팔렸죠.

성동구에선 옥수동과 상·하왕십리동이 인기입니다. 특히 옥수동은 속칭 ‘뒷구정동’으로 불릴 만큼 강남구 압구정동과 마주 보는 입지를 갖추고 있습니다. 대장 아파트로는 독서당로와 맞닿은 래미안옥수리버젠과 e편한세상옥수파크힐스가 꼽힙니다. 용산구에선 이촌동에 대한 인기가 높습니다.

집값이 덜 오른 구축 아파트를 주목해 보는 것도 방법입니다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “입지가 좋은 구축 아파트는 ‘가투비’(가격 대비 투자 가치) 측면에서 괜찮다”며 “시간이 지나면 ‘키 맞추기’ 현상이 나타나 신축 집값과 격차를 줄일 것”이라고 말했습니다.

이미 마·용·성의 평균 아파트값은 2021~2022년 기록한 전고점의 95% 이상으로 올라온 상태인데요. 아직 전고점을 돌파하지 못한, 바꿔말해 상승 여력이 남아 있는 아파트는 어디일까요. 머니랩이 규모가 500가구 이상인 마·용·성 아파트 110곳의 전용 84㎡ 실거래가 추이를 전수조사한 결과, 전고점의 90%에 못 미친 마·용·성 아파트는 23개 단지였습니다. 23개 마·용·성 아파트는 어디인지 머니랩에서 ‘콕’ 집어 드립니다.

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“아파트 23곳은 아직 싸다” MZ 꽂힌 마·용·성 털어보니 [MZ의 집테크②] 
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