서울 여의도 63빌딩에서 바라본 마포구 아파트단지. 뉴스1

올해 서울 주택 시장은 ‘상급지 갈아타기’ 매수세가 주도한 가운데, 6억원 이상 아파트 ‘갈아타기’ 매수자는 평균적으로 ▶보유 부동산을 7억원에 팔고 ▶5억원가량 주택담보대출을 받아 ▶2억원가량의 보유자금 등을 더해 ▶14억원대 주택을 매수한 것으로 나타났다.

17일 중앙일보가 올해 1~7월 서울 주택 매수자의 자금조달계획서(국민의힘 엄태영 의원실 제공) 3만2870건 중 주택가격이 6억원 이상이고, 항목별 조달액의 합이 주택가격과 불일치한 사례 등 오류를 보정한 3만813건을 조사한 결과다. 조사대상의 63.2%(1만9487건)는 보유 부동산을 처분하고 주택을 새로 산 이른바 ‘갈아타기’로 추정됐다.

김영옥 기자

조사대상 중 ‘갈아타기’를 한 주택의 평균 가격은 14억1639만원이었으며, 평균 부동산 처분금액은 7억966만원이었다. 나머지 7억원가량은 예·적금·주식매도·증여·주택담보대출·신용대출 등으로 충당했다. 평균 주택담보대출액은 4억8959만원이다. ‘갈아타기’가 아닌 무주택자 등의 매수한 주택의 평균 가격은 12억4481만원, 주담대는 2억3362만원이다. 전문가들은 ‘갈아타기’ 매수자가 집값이 좀 더 비싼 곳으로 이동하면서 하급지→중급지→상급지 순으로 연쇄 부동산 거래가 이뤄진 것으로 본다.

6억원 이상 전체 거래를 보면 자치구 가운데선 성동·마포 양천·영등포구 등이 매수자 평균치와 유사했다. 성동구의 경우 조사대상이 1114건이었는데, 평균 주택가격은 14억1038만원, 평균 보유 부동산 처분금액은 6억3559만원, 평균 담보 대출액은 5억3703만원이었다. 마포구(1001건)는 평균 주택가격 13억7422만원, 평균 보유 부동산 처분금액 6억6759만원, 평균 담보 대출액 4억8200만원 등으로 나타났다.

2021년과 비교하면 올해 주담대를 받은 비율도 크게 증가했다. 2021년에는 주담대를 받아 집을 매수한 비중이 전체의 36.3%에 불과했지만, 올해는 56.6%에 달한다. 올해 주담대를 받은 매수자 가운데 5억원 이상 고액 대출건 비중도 42.0%로 2021년 6.8%의 6.17배에 달했다.이번 정부 들어 LTV(담보인정비율) 등 대출규제가 완화된 것이 영향을 미친 것으로 풀이된다.

김경진 기자

 2021년 당시에는 상대적으로 집값이 낮은 노도강(노원·도봉·강북구)·강서·은평·구로 등에서 아파트 거래가 활발하고, 가격 상승 폭이 컸지만, 올해는 '마용성', 강동·동작·양천·영등포 등 차상급지로 매수세가 몰렸다. 실제 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 서울 아파트의 2021년 1~8월 거래량과 올해 같은 기간 거래량을 비교한 결과, 송파구(1728→ 3213건, 85.9%)·성동구(1246→2239건, 79.7%)·마포구(1248→2035, 63.1%)·광진구(602→959건, 58.8%)·강동구(1649→2583건, 56.6%) 등 주로 상급지 위주로 거래량 상승률이 높았다. 반면 중구(2649→1783건, -32.7%)·금천구(797→561건, -29.6%)·도봉구(1624→1164건, -28.3%)·구로구(2194→1679건, -23.5%) 등 외곽지역의 거래량 감소 폭이 컸다.

서울 아파트 주담대 LTV 역시 2021년 30.6%에서 35.3%로 늘었다. 다만 LTV 규제 완화의 영향은 서울 외곽지역에 집중됐다. 강북구의 경우 2021년 평균 LTV 32.1%에서 올해는 12.9%포인트 늘어난 45.0%까지 확대됐다. 빚에 대한 부담은 오히려 서울 외곽지역이 더 커진 것이다.

정부가 지난달부터 스트레스DSR 2단계 적용하고, 총량 관리식의 금융권 규제로 대출한도가 줄고, 주담대 금리 하단이 다시 4%대 초반까지 높아졌다. 이로 인해 서울 아파트값의 상승세가 꺾이고, 거래도 크게 줄어들었다. 실제 지난 7월 서울 아파트 거래량은 8906건에 달했지만, 8월 6161건으로 30.8% 감소했다.

김경진 기자

하지만 지금과 같은 방식의 대출규제를 유지하기 어렵다는 게 전문가들의 지적이다. 한국개발연구원(KDI)이 지난달 공개한 보고서에 따르면 부동산 시장이 과열됐을 때는 정부의 대출 규제가 유의미한 효과를 내지 못한다고 분석했다. 연구를 맡은 유경원 상명대 경제금융학부 교수는 “15억 초과 아파트 대출을 금지한 12·16 대책 후 분기별 효과를 분석한 결과, 도입 직후 2개 분기까지는 규제 영향이 통계적으로 유의미했지만, 이후에는 유의미하지 않았다”고 말했다.

당장 규제 효과가 나타나더라도 효과가 유지되는 기간이 6개월 정도에 그친다는 것이다. 특히 한은이 기준금리를 3년 2개월 만에 인하(3.50→3.25%)하면서 내년 이후 주택 매수세가 다시 살아날 가능성도 있다. 시장 상황을 관망 중인 ‘상급지 갈아타기’ 수요 역시 여전히 많다. 박합수 건국대 부동산대학원 교수는 “주택공급 부족과 전셋값 상승이라는 집값 상승 요인이 여전한 가운데 금리 인하가 단행됐고, 이로 인해 시장에 유동성 유입을 촉발할 수 있는 계기가 됐다”면서 “시중은행 주담대 금리가 3% 선으로 내려간다면 실수요자의 매수심리가 살아나고 투자 수요도 회복할 가능성이 높다”고 내다봤다.