경기도 성남시 분당구 일대 아파트단지 모습. 2024.9.29 연합뉴스

수도권 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 재건축의 ‘첫 타자’가 될 총 3만6000가구 규모의 선도지구가 27일 공개됐다. ▶경기 성남시 분당에선 양지마을 금호, 시범단지 우성 등 1만948가구가 선정됐고, ▶고양시 일산에선 강촌마을 3단지, 백송마을 1단지 등 8912가구가, ▶안양시 평촌은 샘마을, 꿈마을금호 등 5460가구가 뽑혔다. ▶부천시 중동은 삼익 등 5957가구, ▶군포시 산본은 자이백합 등 4620가구로 총 13개 구역 3만5897가구가 선정됐다.

선도지구로 선정된 구역은 지난 4월 국회를 통과한 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(노후계획도시특별법)에 따라 즉시 특별정비계획 수립에 착수해 내년에 특별정비구역으로 지정되고, 2026년 시행계획 및 관리처분계획 수립과 이주를 거쳐 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 정비사업이 추진된다. 통상 10~15년 걸리는 재건축을 정부와 지자체의 지원 하에 6년 안에 마무리하겠다는 목표다.

국토교통부는 선도지구를 시작으로 1기 신도시에서 매년 2만~3만가구 규모의 재건축 대상 단지를 선정할 방침이다. 순차적으로 정비사업을 추진해 주택시장 혼란을 최소화하기 위해서다. 다만 촉박한 재건축 일정, 사업성에 따른 주민 반발, 이주 대책 등 넘어야 할 산이 많아 적잖은 진통도 예상된다.

당초 국토부는 선도지구 기준 물량으로 총 2만6000가구를 제시했고, 지자체당 1~2구역 추가 시 최대 3만9000가구가 선정될 수 있다고 밝혔는데, 이번에 최대치에 가까운 3만6000가구가 선정됐다.

김지윤 기자

선도지구 경쟁이 가장 뜨거웠던 분당은 수내동 양지마을1단지 금호, 2단지 청구, 3·5단지 금호한양, 5단지 한양, 6단지 금호청구, 한양 아파트(4392가구)와 서현동 시범단지 우성·현대, 장안타운건영3차 아파트(3713가구), 분당동 샛별마을 동성·라이프·우방·삼부·현대(2843가구) 등 총 3개 구역 1만948가구가 재건축 첫 타자가 됐다. 양지마을1단지 금호아파트는 이재명 더불어민주당 대표가 소유하고 있는 아파트로 재건축 호재를 얻게 됐다.

일산 역시 3개 구역 8912가구가 선정됐는데, 백송마을1·2·3·5단지(2732가구), 후곡마을3·4·10·15단지(2564가구), 강촌마을3·5·7·8단지 등(3616가구)다.

평촌도 꿈마을금호·한신·라이프·현대(1750가구), 샘마을임광·우방·쌍용·대우·한양(2334가구), 꿈마을우성·건영5·동아·건영3(1376가구) 등 3개 구역 5460가구가 낙점됐다. 중동은 반달마을A 삼익, 동아·선경·건영(3570가구), 은하마을 대우동부·효성쌍용·주공 1단지·2단지·대우 동부(2487가구) 등 2개 구역 5957가구가, 산본은 자이백합·삼성장미·산본주공11(2758가구), 한양·동성·극동백두(1862가구) 등 2개 구역 4620가구가 재건축 첫 발을 떼게 됐다.

국토부는 이밖에 선도지구로 선정되지 않은 구역 중 주택 유형이 연립인 분당·일산의 1만4000가구를 별도 정비물량으로 선정해 선도지구에 준하는 지원을 할 예정이라고 밝혔다. 분당 야탑동 목련마을 빌라단지(1107가구)과 일산 마두동 정발마을2·3단지 등(262가구)이다.

1기 신도시 재건축 그래픽 이미지. [자료제공=국토부]

선도지구는 내년부터 재건축의 첫 단추가 될 특별정비계획 수립에 착수하게 된다. 국토부는 앞서 사업 진행을 빠르게 할 수 있게 ‘특별정비계획 수립 패스트트랙안’을 제시했다. 특별정비계획을 지자체가 직접 수립하거나, 주민이 토지등 소유자 과반수의 동의를 받아 계획을 제안하는 방식이다. 그간 정비사업 경험과 자금력이 풍부한 신탁사나 한국토지주택공사(LH) 등은 정비계획 수립 완료 전까지 공식적인 사업시행자의 지위를 부여받지 못해 정비계획 수립 참여에 소극적이었는데, 주민 과반 동의가 있으면 예비사업시행자로 지정돼 사업 진행 속도를 높이겠다는 것이다.

김영옥 기자

다만 이 같은 행정 지원에도 재건축 진행엔 변수가 워낙 많아 많은 난관도 예상된다. 당장 용적률 상향에 따른 공공기여(기부채납)를 두고 지자체와 주민 간 의견이 갈라질 수 있고, 주민 분담금이 구체적으로 책정되는 관리처분계획 인가 단계에선 주민 간 갈등이 불거질 소지도 있다.

정부는 이밖에 선도지구가 대부분 통합재건축으로 진행돼 목돈이 많이 들어가는 만큼 금융 지원도 할 예정이다. 내년에 투자설명회 등을 열어 12조원 규모의 미래도시펀드를 조성해 26년 정비사업 초기사업비부터 지원한다는 계획이다.

이번에 선도지구에서 탈락한 단지들은 “재건축이 또 10년 미뤄지는 것 아니냐”는 불안감이 크다. 실제 분당의 경우 단 몇 점 차이에 당락이 갈렸다고 한다. 탈락 단지들은 선도지구가 속도를 낸다 해도 ‘우리 집 재건축 차례’가 언제 올지 기약이 없고, 하염없이 기다려야 하는 건 아닌지 걱정이 많다. 벌써 일부 단지는 노후계획도시특별법상이 아닌 도시정비법상 재건축을 허용해 달라고 요구하고 있다.

경기도 분당 내 한 아파트 단지에 현수막이 붙어 있다. 연합뉴스

국토부는 이에 내년부터는 공모 없이 주민제안 방식으로, 연차별 정비물량 내에서 승인해나가는 방안을 검토하겠다고 밝혔다. 1기 신도시 전체 30만여 가구를 동시에 재건축할 수 없는 만큼 매년 10% 정도에 해당하는 2만~3만 가구를 재건축 대상 단지로 승인해 가겠다는 것이다. 또 올해 선도지구 선정 구역은 내년에 특별정비계획 수립을 마치고(1단계), 이번에 떨어졌지만 주민동의율이 50%
넘는 구역은 26~30년 에 특별정비계획을 수립토록 하고(2단계), 주민동의율 50% 미만 구역은 31년~34년에 진행(3단계)하는 식으로 가이드라인을 제시해 불확실성을 해소하겠다는 방침이다.

국토부 관계자는 “선도지구를 거점으로, 인근 구역을 2단계 그룹으로 설정하는 방안 등 순차정비 방식은 지자체가 지역 여건에 맞춰 다양한 방식으로 설정할 수 있도록 할 것”이라고 밝혔다.

박상우 국토부 장관은 “노후계획도시 정비와 관련해 오늘 1기 신도시 정비 선도지구를 선정하는 등 국민과의 약속을 차질 없이 이행하고 있다”면서 “다음 달에는 유휴부지 개발, 영구임대주택 순환정비 등 이주 대책과 광역교통 개선방안을 발표할 계획”이라고 말했다.