정부가 1기 신도시에서 가장 먼저 재건축을 진행할 선도지구 공모 결과를 27일 발표했다. 가장 관심을 끈 분당신도시에서는 수내동 양지마을(금호·청구 등), 서현동 시범단지 2구역(우성·현대 등), 분당동 샛별마을(동성·라이프 등) 대단지가 선정됐다. 공모 결과 발표 이전부터 분당 부동산 업계에서는 이들 단지의 선도지구 선정이 유력하다는 소문이 돌았다. 주민들은 “예상된 결과”라는 반응이다.

분당은 특별정비예정구역으로 묶인 통합 재건축 단지 67곳 가운데 47곳이 신청했을 정도로 열기가 뜨거웠다. 분당에서 선도지구로 지정된 3개 구역 중 2∼3위는 점수가 같고, 4등은 간발의 차이로 떨어졌을 정도였다. 성남시 관계자는 “동의율 외 공공기여 등 다른 평가 항목들이 종합적으로 반영됐다”고 말했다.

분당신도시 대표 단지인 양지마을은 이재명 더불어민주당 대표가 오래 거주한 곳이다. 양지마을은 수인분당선 수내역세권으로 5개 개별단지, 4392가구가 통합 재건축을 추진한다. 분당신도시 내에서는 학군·교통·편의시설 등이 잘 갖춰져 아파트값을 선도하는 단지로 통한다.

서현동 시범단지는 당초 삼성한신·한양·현대·우성 등 4개 단지가 통합 재건축을 추진하다 2개 구역으로 나눠 선도지구 공모에 참여했다. 이번에 선정된 단지는 3569가구 규모의 2구역(우성·현대)인데, 144가구인 소규모 단지 분당동 장안타운3차건영을 포함했다. 우방·라이프·삼부·동성·현대빌라 등 2843가구의 샛별마을은 역세권이 아닌 데다 가구 규모도 상대적으로 적었지만, 주민동의율 95%를 달성하는 등 주민들의 재건축 의지가 높았던 것으로 알려졌다.

이번 선도지구 선정 지역이 분당중앙공원 주변의 수내·서현·분당동 대단지에 쏠렸다. 벌써 분당 일부 주민들 사이에선 “특정 지역에 유리한 심사가 이뤄졌다”는 불만이 나오고 있다. 국토부 관계자는 “평가 기준(배점)에 따라 심사한 결과인데 특정 지역에 몰린 지자체가 나왔다”고 설명했다.

다른 1기 신도시 역시 주민동의율 등 재건축에 대한 주민 참여가 높은 대단지가 선정됐다. 다만 국토부는 정확한 배점 현황을 공개하지 않았다. 안양시(평촌) 관계자는 “주민동의율(60점)이 가장 배점이 높았기 때문에 동의율에 따라 순위가 결정됐다”고 설명했다. 부천시(중동) 관계자는 “주민동의율은 비슷했고, 가구 수(10점)와 가구당 주차대수(7점) 등에서 판가름이 났다”고 덧붙였다.

선도지구 선정은 마무리됐지만, 정부가 제시한 2027년 착공, 2030년 입주 목표를 위해서는 앞으로 넘어야 할 산이 많다. 당장 선도지구 선정 단지들은 내년 상반기 내 정비계획안을 만들어 제출해야 한다. 정비계획안에는 재건축 후 가구 수, 일반분양 물량 등이 포함되는데 사업성을 나타내는 비례율·분담금 등 추정치도 산출이 가능하다. 분담금이 예상보다 많이 나올 경우 주민 동의 과정에서 갈등이 생길 여지가 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “개별 조합원들의 자금 여력, 즉 분담금을 얼마나 감당할 수 있냐가 정비사업 추진의 관건”이라고 강조했다.

1기 신도시 재건축은 2개 이상 단지가 통합해 추진하기 때문에 통합단지 간 지분 조정, 상가 소유주의 동의 등의 과정에서 내부 갈등에 휩싸일 가능성도 있다. 특히 분당의 경우 선도지구가 자칫 ‘승자의 저주’로 이어질 가능성도 있다. 예상대로 선도지구 선정을 위해 공공기여 등 가점 항목을 높인 단지들이 선정돼서다. 이럴 경우 분담금이 크게 늘어나는 등 사업성 저하로 이어질 수 있다.

일부 선도지구 단지 주민들은 특별정비구역 지정 전까지 사업성 확대 방안을 정부에 요구할 계획이라고 한다. 지금까지 나온 방안으로는 분담금 등을 최소화하기 어렵다는 설명이다. 일산신도시 주민들은 선도지구 지정 전부터 기준용적률을 높여달라며 시위를 벌이기도 했다.