4일 서울 성동구 응봉산에서 강남권 아파트 단지 등이 보이고 있다. 뉴스1

서울 강남구 압구정동 ‘미성2차’ 아파트 전용면적 74㎡는 지난 3월 24일 강남3구(강남·서초·송파)·용산구가 토지거래허가구역으로 지정된 후 지난달까지 8개월 간 신고가를 12차례 갈아치웠다. 3월 41억원에 거래되던 매매가격은 11월 50억원으로 9억원이나 뛰었다.

갭투자(전세 낀 매매)가 차단되고, 실거주 의무가 생기는 등 가장 강력한 규제로 꼽히는 토지거래허가제도 강남에선 작동하지 않고 있다는 걸 보여주는 단적인 예다. 토허제로 매물이 줄면서 매매가격이 오히려 오르고 있어서다.

7일 신한투자증권이 강남3구·용산구의 토허 구역 지정 전후 거래량과 신고가 비율을 분석한 결과, 거래량은 규제 이전 1만333건(2024년 4월~2025년 2월)에서 규제 이후 9466건(2025년 3월~11월)으로 8.4% 감소했지만, 거래에서 신고가가 차지하는 비율은 42.5%에서 51.5%로 9.0%포인트 증가했다. 같은 기간 나머지 서울 21개 자치구의 신고가 비율은 36.6%에서 33.3%로 3.3%포인트 감소했다.

차준홍 기자

강남3구·용산구의 신고가 비율은 올 1월만 해도 전체 거래 중 34.6%였지만 규제가 나올 때마다 치솟는 양상을 보였다. 3월 24일 토허 구역 지정 후 4월 거래량은 87% 급감했지만 평균 거래가격은 29억5000만원으로 급등했다. 매물이 줄면서 일부 고가 거래가 평균 가격을 끌어올리면서다. 6·27 대출 규제 후인 7월에는 신고가 비율이 60.8%로 거래 10건 중 6건이 역대 최고가를 기록했다. 10·15 대책이 나온 10월, 11월에도 신고가 비율은 각 55.0%, 59.5%로 여전히 절반 이상이 신고가 거래다. 이에 따라 이 지역 아파트 평균 거래가격은 토허 구역 지정 이전 22억8000만원에서 23억9000만원으로 더 높아졌다.

양지영 신한투자증권 수석연구위원은 “토허제가 ‘거래는 줄고 가격은 오르는’ 구조적 왜곡을 초래한 것이 통계적으로 확인됐다”며 ”강남3구·용산구는 현금 부자 비중이 높고 대출 의존이 낮아 규제 영향을 덜 받기 때문”이라고 지적했다. 이어 “이 지역들은 한강변 입지, 정비사업·개발사업 등으로 실수요와 투자수요가 모두 탄탄하다”며 “앞으로도 거래는 적더라도 신고가 경신이 반복될 가능성이 크다”고 짚었다. 송파구 ‘잠실 엘스’ 전용 60㎡는 3월 토허 구역 이후 신고가를 13번 갈아치우며 매매가격이 25억원대에서 지난달 31억원까지 6억 가까이 올랐다.

차준홍 기자

반면 노원(-13.4%포인트)·도봉(-12.5%포인트)·금천(-11.6%포인트)구 등 서울 외곽지역은 지난 3월 이후 아파트 신고가 비율이 크게 하락한 것으로 나타났다. 양 수석은 “이들 지역은 대출 의존도가 높아 규제·금리 변화에 민감하다”며 “6·27, 10·15 규제로 매수세가 이탈해 신고가 거래가 줄고 집값이 약세를 이어갈 가능성이 높다”고 분석했다. 성동(+1.5%포인트)·마포·광진(각 +1.3%포인트)구 등 한강벨트도 신고가 비율이 소폭 늘었지만 강남3구·용산구에 비하면 제한적이었다.

양 수석은 “서울 전역과 경기 12곳까지 토허 구역이 되면서 시장 전반에 매물 품귀현상이 심화되고 있고, 대출 규제가 강화돼 중산층과 실수요자의 이동성이 크게 제약됐다”며 “강남과 외곽지역 간 초양극화가 심해지고, 한강벨트도 단지별로 매매가격 편차가 커질 것으로 보인다”고 말했다.