서울 시내 공인중개사에 매물이 안내되어 있다. 서울과 수도권 임대차 시장이 요동치고 있다. 신축 아파트 입주 물량은 줄어들고 전세대출을 포함한 부동산 규제가 맞물리며 '전세의 월세화'에 가속이 붙으며 세입자의 부담이 커지고 있어서다. 뉴시스

서울 새 입주 아파트에서 월세 계약 비중이 급격히 높아진 것으로 나타났다. 소유권 이전 조건부 전세대출이 막히면서, 입주 초기 아파트를 중심으로 전세가 빠르게 월세로 전환되고 있다는 분석이다.

8일 직방과 연합뉴스가 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 서울 아파트 전월세 거래 내역을 분석한 결과, 지난해 6·27 대출 규제 이후 서울에서 입주한 신축 아파트 4개 단지의 월세(보증부 월세 포함) 계약 비중은 평균 60%로 집계됐다.

이는 같은 기간 서울 아파트 전체 임대차 계약에서 월세가 차지하는 비중인 45.8%보다 14%포인트 이상 높은 수치다. 갱신 계약을 제외한 신규 계약의 월세 비중 50%와 비교해도 10%포인트 높다.

새 입주 단지에서 월세 비중이 높아진 가장 큰 배경으로는 전세자금대출 문턱이 높아진 점과 함께, 지난해 6·27 대출 규제로 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지된 점이 꼽힌다.

그동안 입주 아파트에서는 분양 계약자인 집주인이 건설사로부터 소유권을 넘겨받기 전 임대를 놓고, 세입자의 전세 보증금으로 분양 잔금을 치르는 경우가 많았다. 이 때문에 입주 초기 단지는 상대적으로 전세 비중이 높은 편이었지만, 규제 시행 이후 이런 방식의 전세대출이 막히면서 임차인이 부족한 자금을 월세로 메우는 사례가 늘었다는 것이다.

실제 6·27 대책 이전인 2024년 하반기 서울 지역 4개 입주 단지의 임대차 계약을 보면, 입주 초기 전월세 계약 중 전세 비중은 73%에 달했다. 반면 월세 비중은 27%에 그쳤다.

당시 서울 아파트 전체 임대차 계약의 월세 비중이 평균 43%, 신규 계약 기준으로는 평균 45%였던 것과 비교하면, 입주 단지의 월세 비중은 오히려 낮은 수준이었다.

구체적으로 2024년 8월 입주를 시작한 강북구 미아동 북서울자이폴라리스와 같은 해 10월 입주한 강동구 둔촌동 더샵둔촌포레는 12월까지 월세 비중이 각각 27%, 28%에 머물렀다.

반면 6·27 규제 시행 이후 입주한 단지에서는 월세 비중이 크게 뛰었다. 지난해 11월 입주가 시작된 동대문구 이문동 이문아이파크자이는 월세 계약 비중이 69%에 달했고, 지난해 7월부터 입주한 성동구 행당동 라체르보 푸르지오 써밋은 월세가 58%를 차지했다.

6·27 규제를 전후해 전월세 계약과 입주가 이뤄진 서초구 잠원동 메이플자이도 비슷한 흐름을 보였다. 규제 시행 전 월세 비중은 39% 수준이었지만, 대출 규제 시행 이후 입주 지정기간 내인 8월 말까지 43%로 높아졌고, 9월 이후부터 지난해 말까지는 60%로 상승했다.

현장에서는 전세대출 강화와 집주인의 자금 사정이 맞물리며 반전세 계약도 늘고 있다는 설명이 나온다. 서초구 잠원동의 한 공인중개사는 1주택자는 물론 무주택자도 전세자금대출을 받기 어려워진 데다, 입주 초기 집주인 역시 분양 잔금을 치르기 위해 은행 대출이 필요 없는 세입자를 선호하면서 임차인이 전세금 부족분을 월세로 돌릴 수밖에 없는 상황이라고 전했다.

전문가들은 정부의 대출 규제가 이어질수록 월세화가 더 빨라질 것으로 보고 있다. 직방 김은선 빅데이터랩실 랩장은 전셋값이 충분히 안정되지 않는 한, 전세대출 규제 강화는 임차인의 월세 부담을 더욱 키울 수밖에 없다고 진단했다.