정부가 장기보유특별공제(장특공제) 축소를 시사한 가운데 서울 시내의 한 공인중개사 사무실에 '급매' 매물이 붙어 있다. 연합뉴스

5월 9일 양도세 중과 유예가 4년 만에 종료되면서 시장의 관심은 장기보유특별공제(장특공) 축소 등 부동산 세제 강화 방안으로 옮겨가고 있다. 국회에서도 비거주 기간에 대한 공제를 사실상 배제하는 법안이 발의된 상태다. 다만 다주택자 매물 출회를 유도해 온 양도세 중과 유예와 달리, 1주택자까지 겨냥한 장기보유특별공제 개편은 자칫 ‘매물잠김’을 심화시킬 수 있다는 우려가 나온다.

3일 관계 부처에 따르면 재정경제부는 통상 7월 발표되는 세제개편안을 앞두고 장특공 개편 방안을 검토하고 있다. 다주택자뿐 아니라 1가구 1주택자라도 실제 거주하지 않은 주택을 장기간 보유한 경우 세제 혜택을 줄이는 방향이 거론된다.

장특공은 주택이나 토지·상가 등을 오래 보유한 뒤 양도할 때 양도차익 일부를 공제해 세 부담을 줄여주는 제도다. 1주택자의 경우 12억원을 초과하는 고가주택을 팔 때 적용된다. 현재 1주택자는 보유기간에 따라 최대 40%, 거주기간에 따라 최대 40%까지 공제를 받을 수 있다. 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주하면 양도차익의 최대 80%까지 공제된다

앞서 이재명 대통령은 엑스(X·옛 트위터)에 “1주택자의 주거를 제대로 보호하려면 비거주 보유 기간에 대한 감면을 축소하고, 그만큼 거주 보유기간에 대한 감면을 늘리는 게 맞다”고 밝힌 바 있다.

국회에 발의된 관련 법안들도 장특공을 실거주 중심으로 손질하거나 아예 폐지하는 방향에 초점이 맞춰져 있다. 무소속 최혁진 의원이 지난달 27일 대표 발의한 소득세법 개정안은 비거주 기간에 대한 공제를 없애고, '3년 이상 보유, 2년 이상 거주'한 1주택자에 한해 16∼80%의 공제율을 적용하도록 했다. 진보당 윤종오 의원이 같은 달 8일 대표 발의한 소득세법 개정안은 한발 더 나아간다. 장특공 자체를 폐지하되, 1인당 평생 받을 수 있는 세금 감면 한도를 2억원 세액공제 방식으로 제한하는 내용이다.

이 법안들은 아직 정부나 여당의 공식 법안은 아니다. 재정경제부도 “아직 구체적으로 정해진 것은 없다”는 입장이다. 다만 지방선거 이후 부동산 세제 개편 논의가 본격화될 것으로 예상되는 만큼, 발의된 법안들처럼 큰 틀에서는 ‘비거주 주택’에 대한 세제 혜택을 줄이는 방향으로 논의가 진행될 가능성이 크다는 관측이 나온다. '장특공은 없고, 장거공(장기거주특별공제)만 남는다'는 말이 나오는 배경이다.

차준홍 기자

전문가들도 고가 수도권 주택에 장특공 혜택이 집중되는 만큼 제도 재설계 필요성에는 공감한다. 다만 장특공의 도입 취지와 기능까지 함께 고려해야 한다는 지적도 나온다. 장특공은  물가가 올라서 불어난 명목이익에 대한 과세 부담을 완화하고, 장기 보유를 유도하는 동시에 매물 잠김을 막기 위해 도입된 제도다. 개편이 과도하게 이뤄질 경우 오히려 주택 보유자들이 매각을 미루면서 매물 잠김이 심화될 수 있다는 우려가 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “다주택자 규제는 다주택 보유매물을 시장에 내놓게 하겠다는 것이지만 1주택자는 주택이 하나 뿐인 사람이라 상황이 다르다"며 “비거주 1주택자들은 실거주 전환이나 증여 등 선택지를 두고 고민하게 될 것이고 이 과정에서 매물 잠김 등이 심화할 수 있다”고 말했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “단기 매매가 잦은 경우 이를 투기적 거래로 보고 장기 보유를 유도해온 것이 장특공의 취지”라며 “일본이나 독일 등 선진국에서도 장기 보유에 대한 감면 혜택을 두고 있다”고 말했다. 장기 보유를 투기적 거래가 아닌 장기적 자산 형성으로 보고, 단기 매매를 억제해 시장의 급격한 변동을 막기 위한 장치라는 설명이다. 김 소장은 “보유 공제를 전면 폐지하기보다는 현행 40%인 보유 공제율을 20%로 낮추는 식으로 적정 비율을 찾아 시장 충격을 최소화해야 한다”고 강조했다.