최근 서울 집값 상승세의 또 다른 배경으로 ‘갈아타기’ 수요가 지적된다. 문재인 정부 시절에는 다주택자들이 ‘갭투자(전세를 끼고 집을 사는 것)’를 통해 집값을 끌어올렸다. 하지만 최근에는 1주택자들이 집을 판 돈에 추가 대출을 받아 더 똘똘한 한 채로 옮겨 타면서 집값 상승을 주도하고 있는 것으로 분석된다.

13일 중앙일보가 김도읍 국민의힘 의원실을 통해 국토교통부에게 제출받은 ‘서울 부동산 자금조달계획서’를 분석한 결과, 올해 상반기(1~6월) 자금조달계획서를 제출한 서울 부동산 거래의 59.87%는 기존 부동산을 처분한 대금으로 매수 자금을 마련했다. 원래 가지고 있던 집을 팔아 번 돈으로 새집을 사는데 보태는 이른바 갈아타기 비중이 전체 자금조달계획서 제출 거래 10건 중 6건에 달했다는 의미다.

정근영 디자이너

기존 부동산 처분 대금 규모도 상당했다. 집을 판 돈으로 새집을 샀다고 밝힌 거래 중 처분 대금이 5억원 이상인 것은 절반이 넘는 56.71%에 달했다. 처분 대금이 7억원(37.48%) 이상이거나 10억원 이상(19.94%)으로 초고액인 거래도 상당 비중을 차지했다. KB부동산 기준 지난달 아파트 중위가격이 서울 8억2333만원, 수도권 5억6833만원이다. 이를 고려하면 서울이나 수도권에서 가격이 중간 이상 되는 아파트를 팔고 갈아타기 한 거래가 상당히 많았다고 풀이할 수 있다.

가진 집을 팔아 매수 자금을 마련하는 것은 대출과 달리 정부 규제로 막기 힘들다. 대출과 소득만으로 매수 자금을 모두 감당할 수 없는 수십억원에 달하는 서울 고가 아파트들이 최근 가격 상승세를 주도하는 것은 결국 이런 갈아타기 거래가 있기에 가능했다. 서울 송파구 한 공인중개사는 "현재 서울에 집을 가지고 있고, 자기 자금이 10억원 이상이 있는 분이 적지 않다"며 "최근 잠실 아파트 가격이 20~30억원 수준까지 올랐지만, 이런 분들은 대출을 받아 충분히 매수가 가능하다”고 전했다.

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근저에는 대출 규제의 우회로 역할을 했던 각종 ‘정책 대출’이 있었다는 분석이 나온다. 정책 대출로 살 수 있는 서울 내 비교적 저렴한 지역의 아파트 매수가 먼저 늘었다. 그 지역 주택이 팔리자 원래 그곳에 살던 사람이 집을 판 대금에 ‘초영끌’ 대출을 보태 좀 더 집값이 비싼 상급지로 갈아타게 됐다. 하급지→중급지→상급지→초상급지 순으로 더 똘똘한 한채를 원하는 수요가 연쇄적으로 옮겨갔다는 의미다.

김남근 더불어민주당 의원이 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 자료에 따르면 올해 1월 29일부터 7월 31일까지 나간 신생아특례대출은 모두 7조2252억원으로 이 중 전세를 제외한 구매자금은 5조4310억원이다. 특히 신청자의 46.5%는 수도권에 집을 산 것으로 나타났다. 여기에 하반기 기준금리 인하 가능성이 커진 것도 갈아타기 수요를 자극했다.

남산에서 바라본 서초구 일대 아파트. 연합뉴스

자금조달계획서를 살펴보면 대출로 집을 샀다고 밝힌 거래 중 집값 대비 대출액이 70% 이상인 거래의 비중이 높은 곳은 금천구(16.67%)‧강북구(14.56%)‧관악구(13.82%)‧중랑구(13.75%)‧동대문구(11.8%)‧구로구(11.76%)‧강서구(10.62%)‧도봉구(10.43%)‧노원구(10.17%)로 비교적 집값이 저렴한 곳이었다.

현재 무주택자‧1주택자에게 적용되는 담보인정비율(LTV) 규제가 최대 70%이기 때문에 집값에 70% 이상을 대출로 빌리려면, 정책 대출을 활용했을 가능성이 높다. 결국 정책 자금이 이런 지역 아파트 매수를 늘렸고, 이렇게 팔린 주택 대금은 다른 상급지 매수의 종자돈으로 쓰였다는 의미다.

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석병훈 이화여대 경제학과 교수는 “정부가 대출 규제의 예외를 정책 대출로 허용하다 보니 무리하게 집을 산 사례가 늘었고, 그로 인해서 집값이 오르자 다른 지역으로 갈아타기 수요가 확산한 것”이라며 “정책 대출도 갚을 수 있는 능력만큼 빌려준다는 원칙을 지킬 필요가 있다”고 말했다.