이날 서울 여의도 63빌딩에서 바라본 아파트단지. 뉴스1

부산 해운대구에 있는 A아파트 168㎡형은 지난달 말 12억원에 팔렸다. 두 달 전 매매된 같은 평형 실거래가(21억원)보다 9억원이나 낮다. 지난 10일엔 서울 송파구에 있는 B아파트 100㎡형이 15억7000만원에 실거래 신고됐다. 보름 전 같은 평형이 24억1500만원에 거래된 것과 비교하면 35%(8억4500만원) 낮춘 금액이다. 두 사례 모두 공인중개사를 거치지 않은 개인 간 직거래였다.

시세보다 현저히 낮거나 높은 가격에 사고 팔리는 아파트 직거래가 성행하고 있다. 모든 직거래가 위·불법은 아니지만 편법 증여, 양도세 회피, 명의신탁, 집값 띄우기 등에 악용될 여지가 있어 정부 차원의 조사가 불가피해 보인다.

23일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면, 최근 6개월 동안 서울에서 실거래가 신고된 아파트 매매 2만3821건 중 직거래 비중은 5.7%(1349건)였다. 경기도와 인천의 직거래 비율은 각각 5.3%(2356건), 5.7%(686건)다. 5대 광역시 중엔 부산(11.1%)과 광주(11.9%), 대전(10%)이 상대적으로 높았다. 대구는 8.5%, 울산은 7.7%다.

개인과 개인 또는 개인과 법인 간 부동산 직거래는 2022년 초반 20%대까지 치솟았다가 정부가 고강도 조사에 나서면서 2023년 중반 이후 전국은 10%, 수도권은 5%대 수준으로 줄었다.

김영희 디자이너

부동산 직거래는 중개 수수료를 아낄 수 있을 뿐 아니라 절세 수단으로도 활용된다. 증여세법에 따르면 가족 등 특수관계인끼리 부동산을 직거래할 경우 최근 3개월 이내에 거래된 실거래가 대비 30% 이상 또는 3억원 이상 차이가 나지 않으면 정상 거래로 간주해 증여세를 부과하지 않는다. 가령 서울 영등포구에 있는 C아파트 118㎡형은 지난달 초 19억원에 거래됐는데, 8~9월 같은 평형 최저 매매가(26억5000만)의 28.3% 수준이다. 하지만 증여세가 부과되지 않는다.

하지만 이 범위(30% 또는 3억원)를 벗어난 거래가 적지 않다. 서울 마포구에 있는 D아파트 104㎡형은 지난달 초 8억1000만원에 직거래 됐다. 같은 달 같은 평형 매매가보다 40% 낮다. 서울 동작구 E아파트 84㎡는 직거래를 통해 최근 최저가보다 35% 낮은 7억6000만원에 손바뀜됐다. 한 부동산 전문가는 “부동산 하락기엔 저가 직거래로 편법 증여하거나 양도세 등을 줄이려는 시도가 늘어나는 경향이 있다”며 "정상 가격 직거래 중에도 법인 자금 유용, 불법 증여, 차입금 거래로 의심되는 사례가 있다"고 말했다.

김영희 디자이너

시세보다 높은 가격에 직거래 계약을 한 뒤 등기를 하지 않은 곳도 적지 않다. 지난해 서울에서 직거래 된 1920건 중 계약일 기준으로 4개월이 지나도록 미등기 상태인 곳은 110건에 달했다. 서울 금천구에 있는 F아파트 84㎡형은 지난해 4월 12억원에 직거래 됐는데 그해 최고가였다. 하지만 이곳은 8개월 넘도록 미등기 상태다.

정부세종청사 국토교통부 전경. 연합뉴스

국토교통부는 지난 2022~23년 이상 저·고가 직거래를 기획 조사한 바 있다. 당시 1차 조사 발표에선 이상 직거래 조사 대상 802건 중 276(34.4%)건이 실제 위법 사례로 적발됐다. 2차 조사에선 906건 중 201건(22.1%)이 위법 거래로 나타났다. 이와 관련 김성호 국토부 부동산소비자보호기획단장은 “지난번 조사 이후 최근까지 거래된 이상 저·고가 직거래에 대해 올 봄 기획조사에 착수할 방침”이라고 밝혔다.